La hipoteca inversa es un préstamo que funciona al revés que los préstamos convencionales, pues es el banco el que paga al cliente. Además otra de sus características es que se dirige exclusivamente a las personas mayores de 65 años, según dictamina el Banco de España, a las que, además del préstamo, se les permitirá vivir en la vivienda durante el resto de su vida.
Recientemente este organismo público hizo un alegato a favor de la hipoteca inversa, como un instrumento financiero válido para complementar (no para sustituir) las pensiones públicas de jubilación. No es de extrañar su interés, en España hay más de 8.000.000 de pensionistas mayores de 65 años con vivienda en propiedad, muchos de ellos con rentas bajas, que podrían mejorar sus ingresos, además de continuar viviendo en su propia casa manteniendo su propiedad.
Y también un negocio bancario necesitado de nuevos productos y clientes solventes, especialmente en un entorno de tipos negativos. Vamos a analizarlo punto por punto.
¿Cuánta gente contrata la hipoteca inversa?
Es un producto desconocido, que todavía está arrancando en nuestro país, por lo que no es fácil acceder a él. En 2019 apenas se firmaron unos 150 préstamos de este tipo, con un volumen medio de 200.000 euros por préstamo. Esta cantidad representa el 30% de la tasación promedio, aunque en algunos casos, en función de la edad, se llegó hasta el 45%.
La demanda por estas operaciones está en crecimiento a partir de la pandemia. Desde marzo de 2020 ha crecido más de un 20% con respecto a las mismas fechas del año pasado.
¿Qué legislación hay que tener en cuenta?
A pesar de ello, la hipoteca inversa está regulada en España por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 y es posible contratarla con todas las garantías a través de un asesoramiento independiente al prestamista, tal como se requiere en la citada norma.
Esta norma incide expresamente en los beneficios sociales de la hipoteca inversa: “Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de nuestros grandes problemas socioeconómicos: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida«.
¿Quién puede solicitarla?
Según la legislación los beneficiarios tienen que cumplir una serie de requisitos:
- tener la vivienda de residencia habitual sin cargas, que será el bien a hipotecar;
- que la vivienda a hipotecar haya sido tasada y asegurada;
- que el solicitante y los beneficiarios tengan 65 o más años, o que estén afectados de dependencia, o con un grado de discapacidad igual o superior al 33 %.
¿Cuánto dinero se consigue?
- El importe que se recibe suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos…).
- La renta dependerá del valor de la vivienda por un lado y de la edad del contratante. Si quien la contrata tiene 75 años podrá cobrar más cada mes que si lo hace a los 65 años. La razón es que hay 10 años menos de duración del contrato con el banco.
¿Qué modalidades de cobro hay?
Existen tres fórmulas principales:
- Percibir todo el dinero de golpe en el momento de firmar la operación;
- Rentas mensuales periódicas hasta que se consuma el crédito concedido de acuerdo con el periodo de tiempo establecido en el contrato (hipoteca inversa temporal). Una vez cubierto el valor de la vivienda, se dejará de percibir la renta y el préstamo seguirá generando intereses.
- O una renta vitalicia que garantiza una renta mensual para toda la vida del titular de la hipoteca. Al no existir una fecha de vencimiento, la renta mensual percibida es menor que en las hipotecas inversas de tipo temporal. Este tipo de préstamo puede contar con un seguro de renta vitalicia (con un coste habitualmente muy alto y prima única anticipada, o sea poco recomendable) que se activaría en el momento en el que la renta recibida por el titular supere el máximo del valor de la hipoteca.
Hay que tener en cuenta que los pagos mensuales son fijos a lo largo de todo el periodo, no se revalorizan con el coste de la vida.
¿Qué sucede cuando fallece el propietario?
Dependiendo del tipo de hipoteca, los herederos pueden decidir qué hacer con la deuda entre varias opciones. Lo normal es que vendan la casa para saldar la deuda con el banco y quedarse la diferencia. Pero también pueden devolver la deuda quedarse con el inmueble o suscribir una nueva hipoteca para pagar la deuda generada.
¿Qué pasa con la deuda?
Al fallecer el titular de la hipoteca y dueño de la vivienda, los herederos se encuentran con una deuda compuesta por las cuotas que haya recibido el titular, más los intereses establecidos y los gastos de gestión.
Los herederos asumen la hipoteca. Además se acostumbra a dar un plazo de entre seis meses a un año para ejecutar la deuda. En ese momento, lo herederos tienen varias opciones. Pueden pagar, también pueden solicitar otra hipoteca distinta para hacer frente a la deuda. O aceptarla a beneficio de inventario, lo que supone que tendrían que vender la propiedad y con la cantidad obtenida hacer frente a la deuda contraída con el banco.
¿Los herederos pueden renunciar a la vivienda?
Legalmente podrían hacerlo, pero los bancos calculan muy bien los márgenes de diferencia entre la deuda y el precio de la vivienda para que el heredero gane con la futura venta de la casa y, a la vez, ellos no asuman el riesgo de quedarse con más inmuebles en sus carteras.
Vender la casa, pagar el préstamo, incluidos los intereses, y quedarse con la diferencia acostumbra a ser lo más interesante para el heredero.
¿Se puede solicitar una hipoteca inversa con un piso sin acabar de pagar?
Es un requisito que la vivienda esté libre de cargas, pero en caso contrario se podría cancelar el préstamos hipotecario existente, utilizando incluso hasta el 15% del préstamo a conceder. Si el banco te concede una hipoteca inversa es porque le interesa y también le seguirá interesando aunque tú recibas menos dinero como renta y algo más como adelanto para pagar la hipoteca todavía pendiente.
Del mismo modo si el interesado en la hipoteca inversa necesitara liquidez inmediata para algún gasto, las entidades bancarias suelen permitir una disposición adicional al principio. La hipoteca inversa puede servir también para hacer frente a un gasto inesperado o a una compra o un desembolso grande.
¿Qué gastos tiene su formalización?
En principio la tasación (de 200 a 500 euros). El resto de gastos asociados a la firma de un préstamo hipotecario, como las comisiones de apertura, subrogación o amortización no les corresponden. Pero no hay que olvidar:
- los honorarios por los servicios del asesoramiento independiente, que rondan el 1,25% del valor de tasación, con un suelo de 3.000 euros y un techo de 6.000 euros;
- el seguro de daños de la vivienda, cuya prima, dependiendo de los casos, puede ser superior a la que se tenía contratada previamente.
¿Hay algún beneficio fiscal?
- Esta hipoteca está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y cuenta con una importante reducción del 90% de las tasas notariales y registrales.
- Las rentas obtenidas (ya sea a través de un pago único o de abonos mensuales) no tributan en el IRPF.
¿Qué cobra el banco por hacer una hipoteca inversa?
El TAE de la hipoteca inversa está entre el 5% y el 6%. Son más elevados que los de una hipoteca convencional ya que se considera que el banco asume más riesgo al no poder recuperar el dinero hasta el fallecimiento del propietario. Pero se prevé que los precios vayan bajando cuando haya más entidades operando en este mercado.
¿Cambia la casa de titular con una hipoteca inversa?
La vivienda hipotecada no cambia de titularidad en ningún momento. En otras palabras, la vivienda seguirá siendo de la persona que firma el préstamo que, además, podrá seguir viviendo en ella durante el resto de su vida.
¿Se puede alquilar la casa con una hipoteca inversa?
Como sigue siendo propiedad se puede hacer con ella lo que se quiera incluso venderla, siempre que se cancele la hipoteca inversa que se ha firmado. De hecho, lo más probable, es que en las condiciones del préstamo ya figure que deba informar al banco en estos supuestos.
¿Se puede cancelar anticipadamente una hipoteca inversa?
Rige la misma norma que con el resto de las hipotecas, y puede cancelarse de forma anticipada en cualquier momento. De hecho, la mayoría de entidades no suelen cobrar comisiones hipotecarias adicionales. El dinero a devolver será el que el banco haya prestado más los gastos de constitución de la hipoteca y los intereses.
¿Qué bancos ofrecen la hipoteca inversa?
- Caja de Ingenieros
- propietarios a partir de los 70 años;
- por un plazo máximo de 20 años;
- el importe máximo del préstamo es del 60% del valor de tasación;
- lleva ofreciendo este producto ininterrumpidamente desde 2007.
- BNI Europe | Óptima Mayores
- propietarios a partir de 65 años;
- con una vivienda valorada al menos en 150.000 euros en ciudades de más de 45.000 habitantes;
- el importe máximo del préstamo es del 46% del valor de tasación;
- BNI Europe es un banco luso que opera en alianza con Optima Mayores;
- Optima Mayores es una entidad asesora independiente que opera entre el banco, la aseguradora y el cliente final. Son líderes nacionales del mercado de la hipoteca inversa;
- Además de los bancos hay algunas aseguradoras que la ofrecen ligada a productos de seguros o de ayuda en el domicilio:
Otras entidades como Banco Santander, Bankinter, VidaCaixa, Mapfre o Santalucía están a la espera de los permisos de los organismos reguladores. CaixaBank, por su parte, ya ha lanzado un programa experimental en algunas oficinas de su red de sucursales.
En resumen, la hipoteca inversa te interesa si
- Tienes, como mínimo, 65 años;
- Necesitas complementar tu pensión y no tienes otras vías de ingresos;
- Tienes un piso en propiedad con un valor de tasación medio/alto (como mínimo 300.000.- euros,);
- Quieres continuar viviendo en tu piso mientras puedas;
- No quieres desprenderte de la propiedad del piso para dejarlo a tus descendientes;
- Tus descendientes querrán heredar tu piso y hacerse cargo de los costes de la hipoteca, incluidos los intereses.
Lo explica muy sintéticamente el televisivo profesor Bernardos en este vídeo:
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