HIPOTECA INVERSA : QUE TU PISO TRABAJE POR TI

La hipoteca inversa es un préstamo que funciona al revés que los préstamos convencionales, pues es el banco el que paga al cliente. Además otra de sus características es que se dirige exclusivamente a las personas mayores de 65 años, según dictamina el Banco de España, a las que, además del préstamo, se les permitirá vivir en la vivienda durante el resto de su vida.

HIPOTECA INVERSA

Recientemente este organismo público hizo un alegato a favor de la hipoteca inversa, como un instrumento financiero válido para complementar (no para sustituir) las pensiones públicas de jubilación. No es de extrañar su interés, en España hay más de 8.000.000 de pensionistas mayores de 65 años con vivienda en propiedad, muchos de ellos con rentas bajas, que podrían mejorar sus ingresos, además de continuar viviendo en su propia casa manteniendo su propiedad.

Y también un negocio bancario necesitado de nuevos productos y clientes solventes, especialmente en un entorno de tipos negativos. Vamos a analizarlo punto por punto.

¿Cuánta gente contrata la hipoteca inversa?

Es un producto desconocido, que todavía está arrancando en nuestro país, por lo que no es fácil acceder a él. En 2019 apenas se firmaron unos 150 préstamos de este tipo, con un volumen medio de 200.000 euros por préstamo. Esta cantidad representa el 30% de la tasación promedio, aunque en algunos casos, en función de la edad, se llegó hasta el 45%.

La demanda por estas operaciones está en crecimiento a partir de la pandemia. Desde marzo de 2020 ha crecido más de un 20% con respecto a las mismas fechas del año pasado.

¿Qué legislación hay que tener en cuenta?

A pesar de ello, la hipoteca inversa está regulada en España por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 y es posible contratarla con todas las garantías a través de un asesoramiento independiente al prestamista, tal como se requiere en la citada norma.

Esta norma incide expresamente en los beneficios sociales de la hipoteca inversa: “Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de nuestros grandes problemas socioeconómicos: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida«.

¿Quién puede solicitarla?

Según la legislación los beneficiarios tienen que cumplir una serie de requisitos:

¿Cuánto dinero se consigue?

¿Qué modalidades de cobro hay?

Existen tres fórmulas principales:

Hay que tener en cuenta que los pagos mensuales son fijos a lo largo de todo el periodo, no se revalorizan con el coste de la vida.

¿Qué sucede cuando fallece el propietario?

Dependiendo del tipo de hipoteca, los herederos pueden decidir qué hacer con la deuda entre varias opciones. Lo normal es que vendan la casa para saldar la deuda con el banco y quedarse la diferencia. Pero también pueden devolver la deuda quedarse con el inmueble o suscribir una nueva hipoteca para pagar la deuda generada.

¿Qué pasa con la deuda?

Al fallecer el titular de la hipoteca y dueño de la vivienda, los herederos se encuentran con una deuda compuesta por las cuotas que haya recibido el titular, más los intereses establecidos y los gastos de gestión.

Los herederos asumen la hipoteca. Además se acostumbra a dar un plazo de entre seis meses a un año para ejecutar la deuda. En ese momento, lo herederos tienen varias opciones. Pueden pagar, también pueden solicitar otra hipoteca distinta para hacer frente a la deuda. O aceptarla a beneficio de inventario, lo que supone que tendrían que vender la propiedad y con la cantidad obtenida hacer frente a la deuda contraída con el banco.

¿Los herederos pueden renunciar a la vivienda?

Legalmente podrían hacerlo, pero los bancos calculan muy bien los márgenes de diferencia entre la deuda y el precio de la vivienda para que el heredero gane con la futura venta de la casa y, a la vez, ellos no asuman el riesgo de quedarse con más inmuebles en sus carteras.

Vender la casa, pagar el préstamo, incluidos los intereses, y quedarse con la diferencia acostumbra a ser lo más interesante para el heredero.

¿Se puede solicitar una hipoteca inversa con un piso sin acabar de pagar?

Es un requisito que la vivienda esté libre de cargas, pero en caso contrario se podría cancelar el préstamos hipotecario existente, utilizando incluso hasta el 15% del préstamo a conceder. Si el banco te concede una hipoteca inversa es porque le interesa y también le seguirá interesando aunque tú recibas menos dinero como renta y algo más como adelanto para pagar la hipoteca todavía pendiente.

Del mismo modo si el interesado en la hipoteca inversa necesitara liquidez inmediata para algún gasto, las entidades bancarias suelen permitir una disposición adicional al principio. La hipoteca inversa puede servir también para hacer frente a un gasto inesperado o a una compra o un desembolso grande.

¿Qué gastos tiene su formalización?

En principio la tasación (de 200 a 500 euros). El resto de gastos asociados a la firma de un préstamo hipotecario, como las comisiones de apertura, subrogación o amortización no les corresponden. Pero no hay que olvidar:

¿Hay algún beneficio fiscal?

¿Qué cobra el banco por hacer una hipoteca inversa?

El TAE de la hipoteca inversa está entre el 5% y el 6%. Son más elevados que los de una hipoteca convencional ya que se considera que el banco asume más riesgo al no poder recuperar el dinero hasta el fallecimiento del propietario. Pero se prevé que los precios vayan bajando cuando haya más entidades operando en este mercado.

¿Cambia la casa de titular con una hipoteca inversa?

La vivienda hipotecada no cambia de titularidad en ningún momento. En otras palabras, la vivienda seguirá siendo de la persona que firma el préstamo que, además, podrá seguir viviendo en ella durante el resto de su vida.

¿Se puede alquilar la casa con una hipoteca inversa?

Como sigue siendo propiedad se puede hacer con ella lo que se quiera incluso venderla, siempre que se cancele la hipoteca inversa que se ha firmado. De hecho, lo más probable, es que en las condiciones del préstamo ya figure que deba informar al banco en estos supuestos.

¿Se puede cancelar anticipadamente una hipoteca inversa?

Rige la misma norma que con el resto de las hipotecas, y puede cancelarse de forma anticipada en cualquier momento. De hecho, la mayoría de entidades no suelen cobrar comisiones hipotecarias adicionales. El dinero a devolver será el que el banco haya prestado más los gastos de constitución de la hipoteca y los intereses.

¿Qué bancos ofrecen la hipoteca inversa?

Otras entidades como Banco Santander, Bankinter, VidaCaixa, Mapfre o Santalucía están a la espera de los permisos de los organismos reguladores. CaixaBank, por su parte, ya ha lanzado un programa experimental en algunas oficinas de su red de sucursales.

En resumen, la hipoteca inversa te interesa si

Lo explica muy sintéticamente el televisivo profesor Bernardos en este vídeo:

HIPOTECA INVERSA – GONZALO BERNARDOS

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